Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Zasadą jest, że zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymaga nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej w Polsce, a także nabycie przez cudzoziemca udziałów lub akcji (lub każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji) w spółce z siedzibą w Polsce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonej w Polsce, o ile spółka ta jest lub stanie się w wyniku nabycia (lub innej czynności prawnej) spółką kontrolowaną przez cudzoziemca. Nabycie nieruchomości oraz nabycie lub objęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia  lub wbrew warunkom tego zezwolenia jest nieważne.

Cudzoziemiec

Cudzoziemcem jest:

1. Osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego; dowodem posiadania obywatelstwa polskiego jest paszport polski lub polski dowód osobisty, które są dokumentami urzędowymi poświadczającymi obywatelstwo polskie a także tożsamość osoby w nich wskazanej; w razie wątpliwości posiadanie i utratę obywatelstwa stwierdza wojewoda,
2. Osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
3. Nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w powyższych punktach, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, oraz
4. Osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

Spółka kontrolowana

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy  dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami albo mają pozycję dominującą w rozumieniu właściwych przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Nabycie nieruchomości oraz nabycie udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc zarówno nabycie pierwotne jak i pochodne, w tym nabycie w drodze zasiedzenia lub przez dziedziczenie.

Zgodnie z ustawą zezwolenia wymaga także nabycie lub objęcie udziałów lub akcji oraz każda inna każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce, jeżeli w wyniku nabycia spółka stanie się spółką kontrolowaną  albo spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem.

Zezwolenie

Zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce oraz na nabycie udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce udziela Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji., o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – również Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zezwolenie jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie (promesę) wydania zezwolenia.

Okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

1. Posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
2. Zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
3. Posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi oraz zezwolenia na pobyt czasowy ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu na terytorium RP; a także zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
4. Członkostwo w organie zarządzającym osoby prawnej lub spółce handlowej nie posiadającej osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców,
5. Wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Powierzchnia nieruchomości

Powierzchnia nieruchomości nabywanej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekraczać 0,5 ha, a w przypadku wykonywania na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej przez cudzoziemca powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Wyłączenie stosowania ustawy

Ustawa nie ma zastosowania do

1. Nabycia akcji spółki dopuszczonych do publicznego obrotu,
2. Przekształcenia spółki handlowej zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, oraz
3. Nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.

Zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości lub na nabycie udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości

Z zastrzeżeniem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha, uzyskania zezwolenia nie wymaga:

1. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub udziałów lub akcji w spółce z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem takiego lokalu,
2. Nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, a także udziałów lub akcji w spółce z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem takiego lokalu,
3. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
4. Nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
5. Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
6. Nabycie przez kontrolowaną osobę prawną lub spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej z siedzibą w Polsce na jej cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
7. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
8. Nabycie lub objęcie przez bank z siedzibą w Polsce  kontrolowany przez cudzoziemców, akcji lub udziałów w spółce kontrolowanej lub która stanie się w wyniku nabycia spółką kontrolowaną, będącą właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein)

Co do zasady nabycie przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego nieruchomości położonych w Polsce oraz nabycie udziałów lub akcji w spółkach z siedzibą w Polsce, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce, jeżeli  spółki te są lub staną się w wyniku nabycia spółkami kontrolowanymi, nie wymaga uzyskania zezwolenia.

Wyjątek dotyczył następujących przypadków:

1. Zezwolenia wymaga nabycie nieruchomości rolnych i leśnych – przez okres 12 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE, czyli do dnia 2 maja 2016 r., oraz
2. Zezwolenia wymaga nabycie „drugiego domu”, czyli nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca, – przez okres 5 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE, czyli do 2 maja 2009 r.

Uzyskanie przez cudzoziemców z EOG zezwolenia w wyżej wymienionych okresach przejściowych nie było jednak wymagane w następujących przypadkach:

1. Nabycia nieruchomości rolnych położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2. Nabycia nieruchomości rolnych położonych w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
3. Nabycia drugiego domu, jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, oraz
4. Nabycia drugiego domu w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.