Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego

Art. 55 Prawa budowlanego określa przypadki, w których przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenie na użytkowanie.

W przypadkach, kiedy nie jest wymagane uzyskanie decyzji pozwolenie na użytkowanie, do użytkowania wybudowanego obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wybudowanego obiektu jest wymagane przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę było wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do określonych w ustawie Prawo budowlane kategorii opisanych w załączniku do tej ustawy, a także gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Inwestor, który ma obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania właściwe organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz  Państwowej Straży Pożarnej. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Nie zajęcie stanowiska przez te organy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor.

Dokumenty

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy  o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami; w budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu tym zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z właściwymi przepisami;
• oświadczenie kierownika budowy  o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu, o ile jest wymagane;
• w razie zmian nie odstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy, o którym mowa wyżej,  powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony;
• oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz  Państwowej Straży Pożarnej

Obowiązkowa kontrola organu nadzoru budowlanego

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli.

Organ nadzoru budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Obowiązkową kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, z upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba zatrudniona w tym organie i posiadająca uprawnienia budowlane.

Kontrola, obejmuje sprawdzenie:

• zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
• zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
  • charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  • wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
  • geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
  • wykonania urządzeń budowlanych,
  • zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
    • wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
    • w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
    • uporządkowania terenu budowy.

Organ nadzoru budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie.

Organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Jeden egzemplarz protokołu doręcza się inwestorowi bezzwłocznie po przeprowadzeniu kontroli, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje we właściwym organie.

Kara z tytułu samowolnego użytkowania obiektu budowlanego

W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zawiadomienia organu nadzoru budowlanego albo bez uzyskania wymaganej decyzji pozwolenie na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Karę stanowi iloczyn stawki opłaty (s) wynoszącej 5 000 zł, współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), określonych w załączniku do ustawy Prawo budowlane. Np. w przypadku domu jednorodzinnego współczynnik (k) wynosi 2, 0 a współczynnik (w) wynosi 1,0, kara wynosi 10 000 zł.

W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 ustawy prawo budowlane, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51 ustawy Prawo budowlane, celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Kara za istotne odstąpienie od projektu budowlanego

W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie  zgodności obiektu budowlanego, co do którego konieczne jest uzyskanie decyzji pozwolenie na użytkowanie, z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

• charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
• wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
• geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
• wykonania urządzeń budowlanych,
• zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa wyżej, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51. ustawy Prawo budowlane, celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Egzekucja kar

Organ nadzoru budowlanego wymierza kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, przy czym wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wykonania kary. Wymierzoną karę wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nie uiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.