Приобретение иностранцами недвижимости в Польше

1. Общее правило

Согласно общему правилу, любой иностранец, желающий приобрести недвижимость в Польше (непосредственно или путем приобретения долей участия / акций в польской компании, в собственности которой находится недвижимость), обязан получить разрешение Министра внутренних дел и администрации на такое приобретение. Приобретение недвижимости без такого разрешения является недействительным.

Данное правило не применяется (с определенными исключениями в отношении сельскохозяйственной земли и лесных угодий) в случае приобретения недвижимости в Польше гражданами или юридическими лицами, зарегистрированными в странах Европейской экономической зоны, в которую входят страны-члены ЕС, Исландия, Норвегия и Лихтенштейн, и Швейцарии (далее – "Иностранцы Союза").

1. Определение иностранца

Иностранцами являются: (i) физические лица, не имеющие польское гражданство (документами, подтверждающими польское гражданство, являются польский паспорт или удостоверение личности); (ii) юридические лица с местонахождением за границей; (iii) образования, не имеющие статуса юридического лица, сформированные лицами, указанными в подпунктах (i) и (ii) выше, с местонахождением за границей и учрежденные согласно законодательству иностранного государства; и (iv) юридические лица / образования, не имеющие статуса юридического лица, являющиеся резидентами в Польше и прямо или косвенно контролируемые лицами, указанными в подпунктах (i), (ii) и (iii) выше (далее – "Контролируемые Компании").

Компания считается контролируемой иностранцем в следующих случаях: (i) иностранец прямо или косвенно владеет более 50% уставного капитала компании, включая в качестве залогодержателя, узуфруктария, или (ii) иностранец имеет доминирующее положение, как таковое определено в Кодексе коммерческих компаний Польши от 15 сентября 2000 года (далее – "Кодекс").

1. Разрешение

Разрешение на приобретение иностранцем недвижимости в Польше выдается Министром внутренних дел и администрации, если Министр национальной обороны или Министр сельского хозяйства не выразят возражений.

Разрешение действительно в течение двух лет.

Министр внутренних дел и администрации может выдать иностранцу разрешение на приобретение недвижимости или долей участия / акций в польской компании, в собственности которой находится недвижимость: (i) если такое приобретение не представляет угрозу для национальной безопасности и публичного порядка, а также не противоречит принципам и требованиям социальной политики и здравоохранения; и (ii) если иностранец докажет существование обстоятельств, подтверждающий его связь с Польшей (например, иностранец состоит в браке с гражданином Польши, иностранец является этническим поляком, иностранец осуществляет хозяйственную деятельность в Польше согласно польскому законодательству).

В некоторых случаях иностранец, желающий приобрести недвижимость в Польше, может обратиться за получением так называемого "обещания выдачи разрешения". Такое обещание действительно в течение одного года с момента его выдачи и заявителю не может быть отказано в выдаче разрешения в течение этого срока, за исключением случаев, когда изменились фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения о выдаче разрешения. Компании обычно обращаются за получением такого обещания в случаях приобретения недвижимости на тендерной основе, когда еще неизвестно, будет ли заявителю принадлежать право совершить гражданско-правовую сделку с объектом недвижимости.

1. Исключения из общего правила, применимые ко всем иностранцам

Иностранцы освобождены от необходимости получения разрешения на приобретение недвижимости в Польше в таких случаях:

• наследование недвижимости;
• приобретение или подписка на акции польской компании, допущенные к публичным торгам;
• преобразование компании в понимании Кодекса;
• приобретение отдельно стоящего жилого помещения в понимании Закона о праве собственности на помещения от 24 июня 1994 года;
• приобретение отдельно стоящего нежилого помещения (гаража);
• приобретение недвижимости иностранцем, проживающим в Польше не менее пяти лет со дня получения вида на жительство в Польше;
• приобретение иностранцем, состоящим в браке с польским гражданином и проживающим в Польше не менее двух лет со дня получения вида на жительство в Польше, недвижимости, которая в результате приобретения будет составлять общую совместную собственность супругов;
• приобретение иностранцем недвижимости, если в день приобретения иностранец имеет право на наследование по закону отчуждаемой недвижимости, а лицо, отчуждающее недвижимость, является собственником или узуфруктарием недвижимости в течение как минимум пяти лет;
• приобретение Контролируемой Компанией, в ее уставных целях, незастроенного участка земли общей площадью, не превышающей 0,4 га в городской зоне на территории Польши;
• приобретение недвижимости иностранным банком, являющимся залогодержателем, в результате безуспешного аукциона в ходе процедуры обращения взыскания на заложенное имущество;
• приобретение или подписка на акции польской компании банком, являющимся Контролируемой Компанией, в ходе процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, и т.п.
•  

Вышеперечисленные исключения из общего правила не применяются в случае приобретения иностранцем недвижимости, расположенной в приграничной зоне, а также в случае приобретения иностранцем сельскохозяйственной земли площадью более 1 га.

1. Исключения из общего правила, применимые к Иностранцам Союза

Иностранцы Союза освобождены от необходимости получения разрешения на приобретение недвижимости в Польше за исключением случаев, когда речь идет о приобретении сельскохозяйственной земли и/или лесных угодий до 2 мая 2016 года.

В некоторых воеводствах Польши (административная единица в Польше) Иностранцы Союза, при условии выполнения ними определенных условий, не обязаны получать разрешение даже на приобретение сельскохозяйственной земли.

Так, например, в Нижнесилезском (Dolnośląskie), Куявско-Поморском (Kujawsko-Pomorskie), Любушском (Lubuskie), Опольском (Opolskie), Поморском (Pomorskie), Варминско-Мазурском (Warmińsko-Mazurskie), Великопольском (Wielkopolskie) и Западно-Поморском (Zachodnio-Pomorskie) воеводствах разрешение не требуется в случае, если прошло семь лет с момента заключения договора аренды и в течение этого срока Иностранец Союза осуществлял хозяйственную деятельность на данном участке земли и законно проживал в Польше.

В Люблинском (Lubelskie), Лодзинском (Łódzkie), Малопольском (Małopolskie), Мазовецком (Mazowieckie), Подкарпатском (Podkarpackie), Подляшском (Podlaskie), Силезском (Śląskie) и Свентокшиском (Świętokrzyskie) воеводствах разрешение не требуется в случае, если прошло три года с момента заключения договора аренды и в течение этого срока Иностранец Союза осуществлял хозяйственную деятельность на данном участке земли и законно проживал в Польше.

Иностранец Союза не обязан получать разрешение на приобретение или подписку на акции польской компании, в собственности которой находится сельскохозяйственная земля.