Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste stanowi formę ograniczonego prawa rzeczowego, które uprawnia osoby fizyczne oraz jednostki organizacyjne do korzystania z nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo to umożliwia użytkownikom wieczystym dysponowanie gruntami w sposób podobny do właściciela, aczkolwiek bez transferu tytułu własności.
Instytucja ta została stworzona w celu umożliwienia realizacji inwestycji na gruntach, które z różnych przyczyn prawnych lub strategicznych nie mogą być sprzedane jako pełna własność. Użytkownik wieczysty ma możliwość wznoszenia budowli oraz innych obiektów na przekazanym gruncie zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie użytkowania.
Tradycyjnie, prawo użytkowania wieczystego ustanawiano na okres do 99 lat, z możliwością jego odnowienia. Użytkownik zobowiązany jest do regularnego wniesienia opłat za użytkowanie, które składają się z jednorazowej opłaty początkowej oraz rocznych opłat wynikających z wyceny nieruchomości. Prawo przewiduje również opcję przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność nieruchomości, co odbywa się zgodnie z przepisami prawa, mającymi na celu stopniowe eliminowanie użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego.
Opłaty za użytkowanie wieczyste
Zgodnie z treścią art. 71 ustawy regulującej zagadnienia gospodarowania nieruchomościami, za prawo do wieczystego użytkowania gruntów nieruchomościowych ustalane są opłaty początkowe oraz coroczne.
Opłata początkowa za przyznanie prawa do wieczystego użytkowania gruntu poprzez procedurę przetargową jest wymagalna jednorazowo i winna być uiszczona niezwłocznie, najpóźniej w dniu formalizacji umowy dotyczącej nadania praw wieczystego użytkowania. W przypadku przyznania praw do gruntu bez przeprowadzenia procedury przetargowej, opłata początkowa może być rozłożona na raty oprocentowane.
Opłaty roczne za wieczyste użytkowanie gruntu są należne przez cały okres trwania tego prawa i powinny być wpłacane corocznie, bez konieczności odrębnego wezwania, do dnia 31 marca każdego roku, za dany rok z góry. Za rok, w którym prawa do użytkowania wieczystego zostały ustanowione, opłata roczna nie jest pobierana. Na pisemny wniosek użytkownika wieczystego, złożony nie później niż 14 dni przed końcem terminu płatności, może być ustalony alternatywny termin zapłaty opłaty rocznej, nie wykraczający poza bieżący rok kalendarzowy.
Ustalanie opłat za wieczyste użytkowanie gruntów
Wartości opłat związanych z prawem do wieczystego użytkowania gruntów nieruchomościowych ustalane są w oparciu o procentową stawkę, która z kolei jest obliczana od wartości gruntów, określonej przez upoważnionego biegłego rzeczoznawcę.
Procentowa stawka początkowej opłaty za prawo do wieczystego użytkowania gruntów mieści się w przedziale od 15% do 25% wartości rynkowej nieruchomości.
Stawki opłat za nieruchomości gruntowe różnią się w zależności od ich przeznaczenia:
- 0,3% wartości dla gruntów przeznaczonych na cele obronne i bezpieczeństwa państwa, w tym ochronę przeciwpożarową,
- 0,3% wartości dla gruntów pod obiekty sakralne, budynki towarzyszące, plebanie w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwa i muzea diecezjalne, seminaria duchowne, domy zakonne, oraz siedziby głównych władz kościelnych i wyznaniowych,
- 0,3% wartości dla gruntów wykorzystywanych na działalność charytatywną oraz niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową,
- 1% wartości dla gruntów przeznaczonych na cele rolne,
- 1% wartości dla gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, realizację infrastruktury technicznej i inne cele publiczne oraz działalność sportową,
- 2% wartości dla gruntów na działalność turystyczną,
- 3% wartości dla pozostałych gruntów.
Zasady aktualizacji opłaty rocznej
Zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciel gruntu, którym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, posiada uprawnienie do aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów. Aktualizacja ta może być dokonywana nie częściej niż co trzy lata i jest obliczana na podstawie bieżącej wartości rynkowej nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Warto zaznaczyć, że aktualizacja nie jest przeprowadzana, jeśli wartość nieruchomości na dzień aktualizacji jest niższa niż cena ustalona w drodze przetargu, oraz w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przez pierwsze pięć lat od daty zawarcia umowy.
W sytuacji, gdy zaktualizowana opłata roczna przewyższa dwukrotność dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczenia opłaty w wysokości dwukrotności poprzedniej wartości. Różnica przekraczająca tę dwukrotność dzielona jest na dwie równe części i dodawana do opłaty rocznej w dwóch następnych latach. Opłata w trzecim roku po aktualizacji odpowiada wartości wyliczonej w procesie aktualizacji. Przy obliczaniu nowej opłaty uwzględnia się również niezaliczone dotąd inwestycje użytkownika w infrastrukturę techniczną, także te współfinansowane przez Unię Europejską, oraz inne nakłady, które miały wpływ na zwiększenie wartości techniczno-użytkowej gruntu.
Aktualizacja opłaty rocznej – informacje
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste polega na przeglądzie i ewentualnej korekcie tej opłaty przez właściwy organ administracyjny, działający z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego. Proces ten odbywa się na podstawie aktualnej wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Właściwy organ administracyjny dokonuje aktualizacji poprzez formalne pisemne wypowiedzenie dotychczas ustalonej wysokości opłaty. Musi to nastąpić przed 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma obowiązywać nowa opłata. W ramach tego wypowiedzenia, organ przedstawia użytkownikowi wieczystemu ofertę z nowo ustaloną wysokością opłaty. Wypowiedzenie zawiera szczegółowy sposób obliczenia nowej opłaty oraz instrukcję, jak użytkownik może zakwestionować to wypowiedzenie. Do wypowiedzenia dołączana jest także informacja o wartości nieruchomości oraz dane na temat miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym, który był podstawą do ustalenia wartości nieruchomości. Cały proces doręczenia wypowiedzenia odbywa się zgodnie z procedurami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, co zapewnia jego prawidłowość i przewidywalność.
Użytkownik wieczysty posiada prawo, by w ciągu 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia, złożyć w formie pisemnej, w dwóch egzemplarzach, wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Wniosek ten powinien zawierać postulat o stwierdzenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona, lecz w innej wysokości niż zaproponowana. Wniosek składa się poprzez właściwy organ, który przeprowadził aktualizację, i kieruje go przeciwko właścicielowi nieruchomości.
W sytuacji, gdy użytkownik wieczysty złoży taki wniosek, jest zobowiązany do kontynuowania uiszczania opłat rocznych w wysokości dotychczasowej aż do rozstrzygnięcia sprawy. W przypadku, gdy użytkownik nie wniesie wniosku w wyznaczonym terminie, obowiązująca staje się nowa wysokość opłaty rocznej, określona w otrzymanym wypowiedzeniu.
Kolegium odwoławcze jako organ decyzyjny
W postępowaniu o użytkowanie wieczyste, Samorządowe Kolegium Odwoławcze pełni funkcję quasi-sądową, decydując o sprawach związanych z aktualizacją opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Rola kolegium polega na rozpatrywaniu wniosków użytkowników wieczystych, którzy kwestionują decyzję organu administracyjnego dotyczącą aktualizacji tych opłat.
Kolegium stosuje w swoim działaniu przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że ciężar dowodu w sprawach dotyczących przesłanek aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na właściwym organie administracyjnym, a nie na użytkowniku wieczystym. Kolegium ma obowiązek dążyć do polubownego załatwienia sprawy, co może prowadzić do ugody między stronami. Jeżeli ugoda nie zostanie osiągnięta, Kolegium wydaje orzeczenie o ustaleniu nowej wysokości opłaty lub o oddaleniu wniosku.
Decyzje Kolegium mogą być przedmiotem sprzeciwu, który należy złożyć w ciągu 14 dni od doręczenia orzeczenia. Sprzeciw powoduje przekazanie sprawy do sądu powszechnego, co oznacza, że orzeczenie kolegium traci moc do czasu rozstrzygnięcia sądowego, chyba że sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania.
W praktyce, Samorządowe Kolegium Odwoławcze pełni kluczową rolę w mediacji między użytkownikiem wieczystym a organem administracyjnym, oferując możliwość rewizji decyzji administracyjnych w bardziej neutralnym i formalnym środowisku, co stanowi istotny element ochrony praw użytkowników wieczystych.
