Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 listopada 2018 r. III CZP 52/18 dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.).
Co to jest pomieszczenie przynależne?
Jako przykłady pomieszczeń przynależnych wskazuje się: piwnicę, strych, komórkę, garaż, ale nie jest to wyliczenie wyczerpujące.
Pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu, chociażby do niego bezpośrednio nie przylegały, muszą jednak znajdować się w granicach nieruchomości gruntowej, na której położony jest budynek. Pomieszczenie przynależne nieprzylegające do lokalu stanowi jego część składową w znaczeniu funkcjonalnym, co jest rozszerzeniem pojęcia części składowej rzeczy wg art. 47 KC (por. wyr. SN z 3.10.2002 r., III RN 153/01, OSNAPiUS 2003, Nr 18, poz. 423).
W przypadku wszelkich czynności polegających na przyłączeniu części nieruchomości wspólnej do istniejącego lokalu, odłączaniu części lokalu i przyłączaniu go do nieruchomości wspólnej, a także wszelkich innych działań, których przedmiotem będą części wspólne lub wspólne prawa właścicieli uchwała taka podejmowana jest na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Tryb przewidziany w powyższym przepisie obejmuje również sytuację, w której dochodzi do jednoczesnego odłączenia części lokalu i przyłączenia jej do innego lokalu. W doktrynie wskazuje się, że może to zwłaszcza mieć miejsce, gdy jeden pokój wchodzący w skład wyodrębnionego lokalu zostanie dołączony do sąsiedniego lokalu innego właściciela. W tej sytuacji właściciel tego lokalu, z którego odłączany jest pokój, wraz ze zbyciem części swojej nieruchomości lokalowej, obowiązany jest przenieść na rzecz właściciela sąsiedniego lokalu część przysługującego mu dotychczas udziału w nieruchomości wspólnej obliczonego zgodnie z art. 3 ust. 3 własności lokali.
Wymienione czynności, polegające na przebudowie lokalu (lokali), choć mieszczą się w sferze indywidualnego prawa odrębnej własności, to skutkują także zmianą układu stosunków w całej wspólnocie (poprzez zmianę wysokości udziałów przysługujących poszczególnym członkom lub przez „objęcie” udziałów w nieruchomości wspólnej przez nabywcę lokalu utworzonego przez podział), dlatego też na ich dokonanie wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale.
Co zrobić w sytuacji, gdy wspólnota nie wyrazi zgody na powyższe czynności?
Zainteresowany właściciel lokalu powinien zażądać, aby sąd rozstrzygnął sprawę w trybie powództwa wytoczonego przeciwko wspólnocie. Prawo do wystąpienia z powyższym powództwem nie jest ograniczone żadnym terminem. Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w zakresie przygotowania pozwu lub podpisali Państwo umowę rezerwacyjną i nie wiedzą Państwo co w tej sytuacji zrobić, zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
