Obsługa prawna spółdzielni mieszkaniowych

W sprawach nieuregulowanych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności zawierania umów w sprawie budowy lokali, zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali, rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu, oraz uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu, określają postanowienia statutu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącego.

Przedstawione wyżej zasady dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego mają odpowiednie zastosowanie do spółdzielczego własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym i garażu wolnostojącego.

Prawo odrębnej własności lokalu.

Prawo odrębnej własności lokalu zostaje ustanowione przez zawarcie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w wybudowanym przez spółdzielnię budynku albo zawarcie umowy o przekształceniu we własność lokatorskiego albo własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz założenie dla lokalu księgi wieczystej, w której wpisany zostanie jej nowy właściciel.

W zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu zastosowanie maja przepisy kodeksu cywilnego dotyczącego prawa własności oraz odpowiednio przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Jeżeli lokal ma powstać w wyniku zawarcia ze spółdzielnią umowy o jego budowę, to z chwilą zawarcia takiej umowy powstaje ekspektatywa odrębnej własności tego lokalu. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. Umowa zbycia ekspektatywy własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Prawo do udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego z prawem do korzystania z usytuowanego w nim miejsca postojowego.

Przedstawione wyżej zasady dotyczące odrębnej własności lokalu mają odpowiednie zastosowanie do udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego z prawem do korzystania z usytuowanego w nim miejsca postojowego.

Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowe

Członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych, której przysługuje:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
• roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; albo
• ekspektatywa własności.

Członkami spółdzielni są oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

Członkiem spółdzielni jest osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo ekspektatywa własności. Osobie prawnej nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Powyższe zasady mają odpowiednio zastosowanie do osób, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącego, lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, nie dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia. Do czasu rozstrzygnięcia przez sąd lub wyboru przez spółdzielnię, osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności, mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa w spółdzielni.

Opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowych

Członkowie spółdzielni mieszkaniowych i właściciele lokali niebędący jej członkami zobowiązani są do uiszczania na rzecz spółdzielni odpowiednio:

• kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych;
• kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale;
• kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,
• kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni;
• kosztów związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.

Nasza obsługa prawna spółdzielni mieszkaniowych

Radcowie prani i adwokaci z kancelarii prawniczej Polz i Polz są ekspertami w zakresie prawa spółdzielczego i posiadają duże doświadczenie w obsłudze prawnej spółdzielni mieszkaniowych. Szybko reagujemy na potrzeby naszych klientów udzielając porad prawnych także przez telefon i drogą e-mailową.

Nasza obsługa prawna spółdzielni mieszkaniowych obejmuje w szczególności:

• tworzenie spółdzielni mieszkaniowych, w tym przygotowanie statutu oraz rejestrację w Krajowym Rejestrze Sądowym,
• badanie i regulację stanu prawnego gruntów spółdzielni,
• obsługę inwestycji budowlanych spółdzielni mieszkaniowych,
• zawieranie z członkami umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, umów o budowę lokalu, umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu
• obsługę procesu przekształcania praw spółdzielczych w prawo własności, w tym sporządzanie umów.
• bieżącą obsługę prawna działalności spółdzielni, w tym sporządzanie umów prawa cywilnego,
• obsługę prawną organów spółdzielni, w tym sporządzenie regulaminów działania,
• obsługę prawną związaną ze sprawami członkowskimi,
• obsługę prawną spraw przed sądami powszechnymi, w tym spraw cywilnych, pracowniczych, związanych z członkostwem, oraz spraw zaskarżania uchwał spółdzielni,
• obsługę prawną spraw administracyjnych, w tym przed sądami administracyjnymi, w szczególności spraw z zakresu prawa zagospodarowania przestrzennego i prawa budowlanego.