Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Plan zagospodarownia przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy  

Przed przystąpieniem do etapu realizacji projektu budowlanego na budowę nowego obiektu budowlanego lub przebudowę, nadbudowę, a także zmianę sposobu użytkowania całego albo części istniejącego budynku, inwestor oraz projektant powinien zaznajomić się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy plan nie został uchwalony – zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy stanowi, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezbędny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Zasada dobrego sąsiedztwa

W celu spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, a także w celu kształtowania i utrzymania ładu przestrzennego, planowane zamierzenie inwestycyjne powinno stanowić wynik analizy sąsiedniej zabudowy – jej formy, gabarytów, przyjętych rozwiązań materiałowych. Decyzja o warunkach zabudowy powinna stanowić wynik takich analiz i skutkować budowaniem przestrzeni harmonijnej, estetycznej, a także funkcjonalnej oraz z wystarczającym zapleczem infrastrukturalnym.

Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest odpowiednio przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.  Nie dotyczy to obszarów zamkniętych (np. tereny kolejowe, wojskowe), gdzie decyzja jest wydawana przez wojewodę.

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wnioskować każdy, niezależnie od tego, czy posiada tytuł prawny do nieruchomości. Decyzję można wydać także więcej niż jednemu wnioskodawcy, gdyż nie rodzi ona praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, jeśli nieruchomość spełnia następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i  formy, czyli  cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu,
• teren posiada dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (dostęp do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej),
• teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Gminy. We wniosku należy określić, na czym polega zamierzenie inwestycyjne oraz:

• wskazać czy będzie to budowa, przebudowa, budynku mieszkalnego, usługowego, produkcyjnego, magazynowego, czy też będzie to budowa np. zjazdu. Należy także podać adres inwestycji, łącznie z numerami geodezyjnymi działek;
• opisać istniejący stan zagospodarowania działki;
• określić przybliżone gabaryty projektowanej inwestycji: ilość kondygnacji, powierzchnię zabudowy;
• określić kształt i spadek dachu, szerokość i wysokość elewacji frontowych, przybliżoną kubaturę;
• określić przybliżone zapotrzebowanie inwestycji na media (woda, ścieki, prąd);
• określić skalę oddziaływania inwestycji na środowisko;
• określić sposób obsługi komunikacyjnej inwestycji (istniejący lub projektowany zjazd z drogi publicznej);
• określić przewidywany sposób gromadzenia i odprowadzania odpadów stałych;

Do wniosku należy także dołączyć:

• kopię mapy zasadniczej – min. 2 egzemplarze, w zależności od urzędu, w skali 1:500 lub 1:1000. (W przypadku inwestycji liniowych, dopuszcza się skalę 1:2000)

• jeden egzemplarz bez naniesień projektowych;
• jeden egzemplarz, na którym powinien być zaznaczony obszar inwestycji (wszystkie wpisane do wniosku działki) wraz ze wstępną koncepcją architektoniczną zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem istniejącego zagospodarowania (wrysowana projektowana inwestycja w planie, wraz z niezbędnymi wymiarami – odległość inwestycji od sąsiednich budynków, od granicy działki, szerokość elewacji frontowych, linia zabudowy itp.) W załączniku tym należy czytelnie przedstawić wysokości budynku (od poziomu terenu) oraz budynków sąsiednich.
• dokumenty od gestorów sieci zaświadczające, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, lub w przypadku braku infrastruktury technicznej – umowy dotyczące zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu, zawartej pomiędzy gestorem sieci a inwestorem.  (szczególnie warunki przyłączeniowe do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej)
• decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – w przypadku inwestycji mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej (107zł) – nie dotyczy budownictwa mieszkaniowego;
• pełnomocnictwo imienne wraz dowodem uiszczenia opłaty skarbowej – gdy ustanowiono pełnomocnika;
• w przypadku gdy wniosek składa podmiot gospodarczy, wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego albo z ewidencji działalności gospodarczej.

Postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie decyzji może zostać złożony przez każdego, nie tylko przez osobę posiadającą prawa do nieruchomości (własność, dzierżawa itd.), której wniosek dotyczy. Wniosek taki może złożyć również wiele podmiotów jednocześnie – w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy organ może wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Dysponowanie prawem do nieruchomości badane jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Stronami w postępowaniu w sprawie wydania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest każdy czyjego interesu prawnego dotyczy wydanie warunków; w praktyce stronami są, poza wnioskodawcami, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy wszystkich nieruchomości sąsiadujących z terenem, dla którego mają być wydane warunki zabudowy. Udział w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy jest bardzo istotny, nie tylko dlatego, że decyzja o warunkach zabudowy określa parametry przyszłej zabudowy i jest podstawą wydania pozwolenia na budowę, ale także dlatego, że stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę są jedynie właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania budowanego obiektu, a zatem nie wszyscy sąsiedzi zainteresowani budową będą mogli w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę wziąć udział i zgłosić swoje zastrzeżenia.

W postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ dokonuje analizy  warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktur z 26 sierpnia 2003 r. określa sposób ustalania przez organ w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu , w tym wymagania dotyczące ustalania:

1. Linii zabudowy,
2. Wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
3. Szerokości elewacji frontowej,
4. Wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
5. Geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Treść decyzji o warunkach zabudowy

Wydana decyzja o warunkach zabudowy zawiera warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności:

• maksymalną powierzchnię zabudowy,
• wysokość budynku (ilość kondygnacji, wysokość elewacji frontowych – do krawędzi i do  kalenicy dachu,
• geometrię dachu, ewentualnie kąt ich nachylenia,
• szerokość elewacji frontowej, czyli elewacji równoległej do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, (wyznacza się ja na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze, z tolerancją do 20%),
• linię zabudowy – nieprzekraczalną lub obowiązującą (wyznaczona najczęściej jako przedłużenie linii zabudowy istniejących budynków na sąsiednich działkach),
•  warunki dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, w tymokreślenie, czy teren inwestycji położony jest na obszarze objętym jakąkolwiek prawną formą ochrony przyrody, dziedzictwa kulturowego i zabytków, dóbr kultury współczesnej oraz określenie, czy zamierzenie wymaga nałożenia ograniczeń, o których mowa w art. 73 Ustawy Prawo ochrony środowiska,
• określenie tymczasowego miejsca gromadzenia odpadów stałych,
• warunki dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, takie jak:

• określenie dojazdu do planowanej inwestycji,
• sposób zaopatrzenia w energię elektryczną, wodę,
• sposób odprowadzenia ścieków bytowych, wód opadowych,
• możliwe sposoby zaopatrzenia w energię cieplną,
• wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
• wymagania dotyczące ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, poprzez wskazanie granic i sposobów zagospodarowania obszarów lub obiektów, podlegających ochronie,
• załącznik graficzny, na którym przedstawiono linie rozgraniczające teren inwestycji, oraz graficzne oznaczenie odległości obowiązującej lub nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy działki, sposób komunikacji.

Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy, inwestor posiada dostateczne informacje, by podjąć decyzję o zasadności planowanej inwestycji oraz rozpoczęcia prac nad projektem architektoniczno-budowlanym.

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Działki rolne i leśne

W przypadku działek, których przeznaczenie w ewidencji gruntów jest rolnicze lub leśne, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, uzgadnia ją z organami właściwymi w spawach ochrony gruntów rolnych i leśnych, którymi są: w sprawach ochrony gruntów rolnych –  starosta, a gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, z wyjątkiem obszarów parków narodowych, gdzie właściwym jest dyrektor parku.

Przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, które są położone poza granicami administracyjnymi miast. – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Przeznaczenie na cele nieleśnie gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby. Przeznaczenie na cele nieleśnie pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku. Stroną w postępowaniu jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej

Wyłączenie z produkcji gruntów rolnych oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji gruntów rolnych oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Wydanie decyzji zezwalających na takie wyłączenie następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

________________________________

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

3.Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.